인천 구월2 공공주택지구 조성사업 동의안 심사보고서

2023. 6. 15.(목)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2022. 9. 27.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2022. 9. 28.

라. 상정일자 : 제288회(정례회) 제7차 위원회(2023년6월15일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 천준호 기획조정실장

❍ 검토보고 : 전상배 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 인천 구월2 공공주택지구는 정부의「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(‘21.2.4.)」에 따라 발표된 공공택지로 신규사업 추진을 통해 서민 주거안정 정부정책에 부응하고자, 「지방공기업법」제65조의 3에 따라 시의회 동의를 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 관련근거 : ｢공공주택특별법｣

❍ 사 업 명 : 인천 구월2 공공주택지구 조성사업

❍ 위    치 : 인천광역시 남동구 구월동·남촌동·수산동,

연수구 선학동, 미추홀구 관교동·문학동 일원

❍ 면    적 : 2,200,586㎡(67만평) / 건설호수 : 18,000호

❍ 사 업 비 : 3조 2,617억 원

❍ 사업기간 : 2021. ~ 2029.

❍ 시 행 자 : 인천도시공사

❍ 사업타당성 검토(지방공기업평가원)                         (단위: 억원)

구분		검토결과	비고
추정 손익	총 현금유입	35,507
	총 현금유출	32,617
	경상이익	2,890
재무적 타당성	FNPV(재무적 순현재가치)	628억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.03	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR(재무적 내부수익률)	5.41%	FIRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름                                          (단위: 억원)

구분	합 계	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
총 현금유입	35,507						183	1,845	4,003	18,570	7,623	1,818	1,465
총 현금유출	32,617	1	11	66	10,252	8,980	3,125	3,194	3,295	2,726	507	189	271
순 현금흐름	2,890	△1	△11	△66	△10,252	△8,980	△2,942	△1,349	708	15,844	7,116	1,629	1,194
손익(누계)	2,890	△1	△12	△78	△10,330	△19,310	△22,252	△23,601	△22,893	△7,049	67	1,696	2,890

❍ 인천지역경제에 미치는 영향(지방공기업평가원 검토 결과)

- 생산유발효과 5,950억원, 소득유발효과 1,468억원, 고용유발효과 4,774명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍『인천 구월2 공공주택지구 조성사업』은 인천도시공사가 남동구 구월동․남촌동․수산동, 연수구 선학동, 미추홀구 관교동․문학동 일대(220만㎡,약 67만평)를 총사업비 3조 2,617억원을 투자하여 서민의 주거안정에 기여하고자 공공택지를 조성하는 사업으로 「지방공기업법」제65조의3제1항에 따라 500억원 이상의 신규 투자사업 추진에 대한 시의회의 의결을 받고자 우리 위원회에 회부한 사안임.

지방공기업법 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

면적(㎡)	건설호수	사업기간	총사업비
2,200,586 (67만평)	18,000호 (39,000인)	2021. ~ 2029.	3조 2,617억원 (지평원 검토 기준)

❍ 국토교통부는 □공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안□의 후속조치로 인천 구월2지구를 포함한 제3차 신규 공공택지의 입지를 최종 확정·발표(‘21.8월)하였음.

인천시는 정부계획에 따라 수도권에 공급되는 12만호* 주택 중 약 1.8만호 중규모의 공공택지를 인천도시공사(iH) 주관으로 추진하여 정부 주택정책에 부응하고자 하는 것임.

* 수도권 7곳(12만호): 신도시규모 2곳(7만호), 중규모 2곳(3.5만호), 소규모 3곳(1.5만호)

❍ 이 사업 추진을 위해「지방공기업법」제65조의3제2항에 따라 지방공기업평가원에 타당성 판단을 검토 의뢰하였으며, 2022. 8월 지방공기업평가원의 검토 결과에 따르면,

법 제65조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ② 제1항에 따른 타당성 검토는 전문 인력 및 조사ㆍ연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관으로서 행정안전부장관이 지정ㆍ고시하는 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.

-  사업대상지는 인천 중심 시가지와 인접하여 기반시설 등 입지여건이 양호하고 개발수요가 높은 지역이며, 인천 지하철 1호선(문학경기장역)을 비롯해 반경 3km 이내에 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선이 통과하는 인천시청역이 위치하고 있어 교통여건도 우수함.

뿐만 아니라, 남동대로․호구포로․매소홀로를 확장하고, 단절된 도로 구간을 신설하는 한편 남동나들목 개선을 통해 교통량이 분산될 것으로 보고 있음.

<위치도>

❍ 반면, 타당성 판단의 근간이 되는 경제성, 재무성, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과,

- 경제적 타당성은 현재가치 기준으로 총비용은 6조 70억 5,700만원, 총편익*은 4조 5,952억 7,700만원, 순편익(순현재가치)은 △1조 4,117억 7,900만원으로 경제적 타당성은 확보하지 못한 것으로 나타났으나, 민감도 분석 결과 비용 감소율이 23.5% 감소하거나, 편익증가율이 30.7% 증가할 경우 당해 사업은 경제적 타당성을 확보할 수 있을 것으로 분석됨.

* 총편익 : 주거공간제공 편익 + 상업시설이용 편익 + 지식산업센터 및 업무시설이용 편익

< 경제적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
순현재가치(NPV) 순현재가치(Net Present Value ; NPV): 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것으로 NPV가 ‘0’보다 크면 그 사업은 투자가치가 있는 것으로 평가함.	△1,411,779백만원	NPV < 0 → 경제적 타당성 미확보
편익비용비율(B/C) 편익비용비율(Benefit-Cost ratio ; B/C ratio): 편익의 현재가치와 비용의 현재가치의 비율로 나타낸다. 여기서 '현재가치'(present value)란 미래에 발생할 편익과 비용을 할인한 現 시점의 시간적 가치를 말한다. B/C ratio가 ‘1’보다 크면 그 사업은 경제성이 있는 것으로 평가함.	0.77	B/C ratio < 1 → 경제적 타당성 미확보
내부수익률(IRR) 내부수익률(Internal Rate of Return ; IRR): 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있는 것으로 평가함. 경기도시공사는 지방공기업평가원에서 사업성분석시 적용하는 할인율인 4.5%로 하여 내부수익률 평가에 활용하고 있음.	2.42%	IRR < 할인율(4.5%) → 경제적 타당성 미확보

※ 순현재가치(NPV) △1,411,779백만원, 편입비용비율(B/C) 0.77, 내부수익률(IRR) 2.42%로서, NPV, B/C, IRR 모두 당해 사업이 경제적 타당성을 확보할 수 없을 것으로 분석됐음.

- 재무적 타당성은 재무적 타당성 지표인 수익성지수(PI)가‘1’에 근접함에 따라 민감도가 높은 것으로 분석되어 실제 사업수행 시 현금흐름은 보다 양호할 것으로 판단하였으며, 분양가 3.65%이내 인하, 투자비 3.79%이내 증가, 분양률 92.65% 이상 시 재무적 타당성을 확보할 수 있다고 분석됨.

< 재무적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
재무적 순현재가치(FNPV)*	62,843 백만원	FNPV > 0 → 재무적 타당성 확보
수익성지수(PI)**	1.03	PI > 1 → 재무적 타당성 확보
재무적 내부수익률(FIRR)***	5.41%	FIRR > 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 확보

*FNPV: 재무적 순현재가치, **PI: 수익성지수, ***FIRR: 재무적 내부 수익률

- 정책적 타당성은 지역낙후도 관점에서 사업이 시급하다고 판단하기는 어려우나 도시쇠퇴도 관점에서 남동구 구월1동, 남촌도림동, 관교동은 쇠퇴도시 인 것으로 나타나 이 사업 추진을 통해 도시재생 효과를 기대할 수 있으며, 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 5,950억원, 부가가치 유발효과는 2,073억원, 소득유발효과는 1,468억원, 고용 유발효과는 4,774명으로 인천 뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타나 정책적 타당성은 다소 양호로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

구 분	생산유발효과 (억 원)	부가가치유발효과 (억 원)	소득유발효과 (억 원)	고용유발효과 (명)
인 천	5,950	2,073	1,468	4,774
전 국	11,129	3,589	2,163	7,039

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「인천 구월2 공공주택지구 조성사업」에 대하여 지방공기업평가원이 종합적으로 분석한 타당성 검토결과는 “보통”으로 분석되었음.

경제성 경제성 분석: 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산하여 타당성 여부를 결정하는 방법, 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상하여 분석	재무성 재무성 분석: 사회전체의 입장이 아닌 프로젝트가 사업시행자에게 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교하여 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념임.	정책성 정책성 분석: 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석
타당성 미확보	타당성 확보	다소양호

* 분양가 3.65% 이내 인하, 투자비 3.79% 이내 증가, 계획기간 내 분양률 92.65% 이상일 경우 재무적 타당성 확보 가능

□ 종합검토의견

❍ 인천도시공사는 2003년 인천시가 전액 출자하여 설립된 지방공기업으로 인천지역 내에서 택지개발, 산업단지 조성, 주택건설, 임대관리, 도시재생사업 등 인천 지역의 발전과 시민의 주거복지 향상을 위한 업무를 수행하고 있음.

❍ 이 동의안은 정부 주택정책의 일환으로 인천도시공사가 사업시행자로 참여하여 공공택지 조성을 통한 서민의 주거안정과 주거수준 향상에 기여할 것으로 판단되어 사업의 필요성은 인정된다 할 것임.

또한 이 사업에 대한 지방공기업평가원의 타당성 검토 결과 경제성 타당성은 확보하지 못한 것으로 나타났으나, 재무적, 정책적 타당성은 있는 것으로 분석되었으며, 이 사업을 위한 인천도시공사 내부 사전절차인 투자심사위원회 및 이사회 의결을 거쳐 절차상 하자는 없는 것으로 판단됨.

다만, 다음 사항에 대해서는 심도 있는 검토와 논의가 필요함.

- 첫째, 지방공기업평가원의 타당성 검토 자료에 따르면 인천도시공사는 이 사업에 필요한 소요재원 3조 2,616억 8,500만원을 충당하기 위해 공사채 2조 3,599억 2,100만원(75.35%)을 발행 할 예정인 바, 공사 재정에 큰 부담이 될 수 밖에 없음.

2021년도 인천도시공사 재무현황 및 결산서에 따르면 총자산 8조 8천억원 중 부채가 5조 9천억원으로 부채비율이 무려 204.5%에 달하며, 이는 전국 도시개발공사 중 2위를 차지하는 수치로 타 지방공사 대비 전반적인 부채 규모 및 차입금 의존도가 높은 수준임에도 신규사업 추진을 위해 막대한 공사채를 발행할 경우 향후 인천도시공사의 재정상황은 더욱 악화될 것으로 예상됨.

또한, 현재 세계 경기침체 여파로 차입이자율의 급격한 상승, 이에 따른 투자비 증가, 부동산 경기침체에 따른 분양률 하락 등 사업여건 변화에 따라 재무적 리스크가 가중될 것으로 예상되는바 분양수입금이 유입되는 시점(2026년)까지 어떻게 채무를 관리할 것인지 구체적 채무관리 방안에 대한 설명이 필요함.

※ 재원조달 규모 추정                                                 (단위 : 백만원)

구 분		금액	구성비(%)	비고
필요재원 합계		3,261,685	100
	투자비	2,960,840	90.78	용지비, 조성비, 부대비 및 예비비
	금융비용	211,028	6.47	이자율 연2.0% 적용
	법인세	89,817	2.75	법정세율
재원조달 합계		3,261,685	100
	자체재원	0	0	기 보유한 토지 평가액
	분양수입 등	901,764	27.65	총 분양수입
	차입금	2,359,921	72.35	공사채 규모

- 둘째, 사업대상지 대부분(93.5%)이 그린벨트(GB)지역으로 인천녹색연합은 정부의 제3차 신규택지 입지 확정·발표(‘21.8월) 이후 반대 성명서를 내고, “3기 신도시인 계양테크노벨리에 이어 구월 2지구까지 대규모 그린벨트(GB)를 공동 택지로 추진하면 인천 도심의 마지막 그린벨트라 불리는 구월동․남촌동 ․수산동 일대 녹지가 모두 사라지게 될 뿐만 아니라 중구, 동구, 미추홀구 등 구도심 공동화를 촉진하여 인천의 주거 정책 전반에 영향을 끼친다”고 지적한 바 있음.

따라서, 인천도시공사는 국토교통부 중앙도시계회위원회에 공공주택지구 지정 심의 의뢰(22.11월) 시, 본 사업에 대한 세부사항 시행 이전에 인근 주민 및 환경단체 등의 의견을 최대한 청취하고 자연녹지 등을 보존하여 민원이 발생하지 않도록 최선의 노력을 다해야 할 것임.

- 셋째, 정부 택지개발 계획 발표 이후 이 지역 토지주 및 거주민은 자발적으로 보상설명회, 주민 총회 등을 개최하여 주민 의견을 수렴하고 조직적으로 연합하여 법적인 보상기준보다 더 높은 수준의 보상 및 이주대책을 요구할 것으로 예상되는데 이에 대한 대책은 있는지 설명이 필요함.

- 넷째, 이 사업은 행정구역 상 남동구(구월동·남촌동·수산동), 미추홀구(관교동·문학동), 연수구(선학동) 등 3개 기초자치단체 행정구역에 걸쳐 택지를 조성하는 사업으로 구(區)와 동(洞) 간 행정구역을 감안하지 않고 택지를 구획할 경우 동일 생활권에 서로 다른 행정청의 관할로 주민 불편 및 행정구역 조정 등 불필요한 행정력이 소요될 가능성이 있으므로 계획단계부터 이를 고려하여 추진해야 할 것임.

4. 질의 및 답변 요지

❍ 지난번 재정건정성 강화 등 주문하면서 보류시켰는데 이에 대한 사항을 설명해 주시기 바람.

⇒ (기획조정실장) 검단, 검안 사항을 고려하여 봤을 때 도시공사 재무상황은 악화되지 않은 것으로 판단됨. 경제성이 부족하지만 주민들의 주거공간 편익을 제공하는 공공목적의 사업임. 구월2지구는 2030년도 이후에 분양되고 진행되는 사항으로 인근지역 개발사업에 충격을 덜 할 것으로 판단됨. 인구유입 효과는 10% 정도로 보고 있음.

❍ 구월2 공공주택지구 조성사업은 대내외 환경이 많은 대형사업임. 주요사항에 대해 설명해 주시기 바람.

⇒ (인천도시공사사장) 작년까지 도시공사 부채비율이 205%를 넘었으며, 구월2지구 사업이 추가되면서 부채비율이 더 높아질 우려는 있음. 2026년까지 부채비율을 156% 기준으로 맞추고 이후에는 150%미만을 달성하도록 하겠음. 구월2지구 개발로 인근 지역의 개발사업에 영향을 미치겠지만 원도심과 상생하기 위한 용역을 진행중이며, 수익에 대한 부분을 원도심에 재투자가 될 수 있도록 검토하고 있음.

❍ 부채비율 150%, 현물출자 전력매각 추진, 사업방식, 자본잠식 관련 중장기계획, 기존주택 매입 임대사업은 축소 등 고려하여 추진해 주시기 바람. 수시로 중장기 재무관리계획을 수립하여 행안위에 보고해 주시기 바람.

❍ 행정구역 상 남동구, 연수구, 미추홀구 등 3개 행정구역에 걸쳐 있음. 행정청이 달라서 주민불편이 예상되고 사업완료 후 행정구역을 정하면 행정력 낭비가 예상되므로 미리 행정구역 협의를 진행할 필요가 있음.

⇒ (인천도시공사사장) 행정구역에 대해서는 현재는 검토하고 있지 않지만 향후 종합개발계획을 수립해서 행정구역을 감안하여 용역을 추진할 예정임.

❍ 창업지원 청년주택은 어떻게 운영할 계획인지? 창업하는 청년들을 위한 인프라 구축이 되어야 할 필요가 있음.

⇒ (인천도시공사사장) 창원지원주택은 구체적이지는 않지만 청년주택이나 임대주택처럼 창업하는 청년들이 직접 와서 거주하면서 인근에서 활동할 수 있도록 계획하고 있음. 충분히 고려하도록 하겠음.

❍ 창업지원 청년주택도 개발구상안에 포함되어 있는 건지? 청년공간과 주거공간이 분리된 경우 인프라 구축이 필요하며, 결합된 형태라면 여러 가지 리스크, 민원 사항 등을 착안하여 잘 추진해 주시기 바람.

⇒ (인천도시공사사장) 청년, 창업 등은 정부방침이므로 검토해서 용역에 포함할 예정임.

❍ 많은 세대수가 들어오는데 건설사마다 브랜드명이 틀려지면 아파트마다 관리주체는?

⇒ (인천도시공사사장) 아파트별로 관리주체가 생김.

❍ 아파트별로 관리주체가 다르면 관리비가 차등이 생길건데 이에 대한 생각은? 건설사랑 사전 협의를 할 필요가 있음.

⇒ (인천도시공사사장) 시 집행부 주택부서와 협의하고 분양 시 검토하여 융통성있게 노력하겠음.

❍ 도시공사 사업 중 구월2 지구 사업의 규모는?

⇒ (인천도시공사사장) 중간정도임.

❍ 구월2지구 개발로 인해 인근지역에 피해가 가지 않도록 면밀하게 검토해 주시기 바람.

⇒ (인천도시공사사장) 네.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 8명(신동섭, 이단비, 김대영, 김용희, 김재동, 석정규, 신성영, 신영희위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 8명, 찬성 : 8명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  인천 구월2 공공주택지구 조성사업 동의안 1부.  끝.

[붙임]

인천 구월2 공공주택지구 조성사업 동의안

의 안 번 호	94		제출연월일 : 2022. 9. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 인천 구월2 공공주택지구는 정부의「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2021. 2. 4.)」에 따라 발표된 공공택지로 신규사업 추진을 통해 서민 주거안정 정부정책에 부응하고자, 「지방공기업법」제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함

□ 주요내용

○ 사업개요

- 근 거 법 : ｢공공주택특별법｣

- 사 업 명 : 인천 구월2 공공주택지구 조성사업

- 위    치 : 인천광역시 남동구 구월동·남촌동·수산동, 연수구 선학동, 미추홀구 관교동·문학동 일원

- 면    적 : 2,200,586㎡(67만평)

- 건설호수 : 18,000호

- 사 업 비 : 3조 2,617억 원

- 사업기간 : 2021. ~ 2029.

- 시 행 자 : 인천도시공사

○ 전체 사업 타당성 (지방공기업평가원 검토)

구분		검토결과	비고
추정 손익 (억 원)	총 현금유입	35,507
	총 현금유출	32,617
	경상이익	2,890
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	628억 원	FNPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.03	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	5.41%	FIRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

○ 현금흐름 (지방공기업평가원 검토)

(단위: 억원)

구분	합 계	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
총 현금유입	35,507						183	1,845	4,003	18,570	7,623	1,818	1,465
총 현금유출	32,617	1	11	66	10,252	8,980	3,125	3,194	3,295	2,726	507	189	271
순 현금흐름	2,890	△1	△11	△66	△10,252	△8,980	△2,942	△1,349	708	15,844	7,116	1,629	1,194
손익(누계)		△1	△12	△78	△10,330	△19,310	△22,252	△23,601	△22,893	△7,049	67	1,696	2,890

○ 지역경제에 미치는 영향 (지방공기업평가원 검토)

지역별	생산유발 (억원)	부가가치유발 (억원)	소득유발 (억원)	고용유발 (명)
인 천	5,950	2,073	1,468	4,774
전 국	11,129	3,589	2,163	7,039

□ 위 치 도